Mieszkanie komunalne, a dokładniej prawo najmu lokalu komunalnego nabyte przez jedno bądź oboje małżonków w trakcie trwania małżeństwa wchodzi w skład majątku wspólnego i podlega podziałowi po rozwodzie.
Głównym problemem związanym z mieszkaniem komunalnym w sprawie o podział majątku jest określenie jego wartości. Jest to kwestia problematyczna, ponieważ przepisy milczą w tym zakresie. Dlatego dla określenia wartości prawa najmu lokalu komunalnego przydatna jest znajomość orzeczeń sądowych, w szczególności orzeczeń Sądu Najwyższego. W jednym z takich orzeczeń można znaleźć wytyczne jakimi należy kierować się w celu określenia wartości lokalu komunalnego:
“Wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. “
Przez czynsz wolny należy rozumieć czynsz rynkowy za dany lokal mieszkalny, zaś przez czynsz regulowany, czynsz faktycznie uiszczany przez najemców.
Przykładowo, wyliczmy wartość lokalu komunalnego o powierzchni 55 m2 położonego w Katowicach, zamieszkiwanego przez mężczyznę w wieku 49 lat. Czynsz regulowany wynosi 650,00 zł, zaś czynsz rynkowy 1.600,00 zł. Okres prawdopodobnego trwania stosunku najmu (przyjęty z tablicy średniego dalszego trwania życia kobiet i mężczyzn GUS), wynosi 367,4 miesięcy, czyli w zaokrągleniu 31 lat. Różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym wynosi 950,00 zł, stąd wartość mieszkania komunalnego jest wynikiem iloczynu 950 zł razy 367,4 miesiące, który wynosi 349.030,00 zł. Kierując się wytycznymi Sądu Najwyższego wartość mieszkania komunalnego w Katowicach o powierzchni 55m2 wynosi 349 030,00 złotych.
W mojej ocenie metoda ta nie jest idealna i nie znajduje zastosowania w każdej sprawie, ponieważ w niektórych przypadkach możemy otrzymać wartość komunalnego mieszkania wyższą od wartości własnościowego prawa do lokalu, co prowadzi do absurdalnych wniosków. Dlatego każdy przypadek powinien być szczegółowo analizowany z uwagi na własną indywidualną specyfikę.
Panie Dariuszu, bardzo przydatny post. Czy mógłby Pan wyjaśnić jak mogę ustalić wysokość czynszu rynkowego/wolnego?
Pani Basiu, dziękuję za komentarz i od razu przepraszam za lekkie opóźnienie w odpowiedzi spowodowane długim weekendem . Wysokość czynszu rynkowego można ustalić biorąc średnią cenę najmu za podobny lokal mieszkalny w podobnej okolicy. Najłatwiej zrobić to przeglądając oferty biur nieruchomości. Jednak w postępowaniu sądowym tak przedstawiona wartość zazwyczaj jest kwestionowana przez stronę przeciwną, wówczas niezbędna jest opinia biegłego specjalisty, który dokładnie wyceni wysokość czynszu rynkowego za dany lokal. Pozdrawiam.